開発者が受け取った前払い-決済パート2

サービス税

ポーランドの住宅用不動産市場は、アパートの供給により比較的安定しています。開発者は、生涯にわたって受け取った支払いに基づいて開発プロジェクトを実装します。一方、完成したフラットは売買契約に基づいて販売されます。いずれにせよ、開発者は納品された住宅供給をVATおよびPIT(CIT)に対して決済する義務があり、関連する期間に支払い(予約料、前払い、その他の料金)を受け取りますが、課税の瞬間は基本とは大きく異なります課税規則。開発者が受け取った前払いはどのように決済されますか?答えます!

開発者契約の締結の結果

購入者と開発者の間で開発者契約が締結されている状況では、指定された時間枠内に契約を履行するために両当事者に相互の義務が発生します。

開発者の場合、彼は通常、特定の日付、特定の住所、および物件の建設後に、問題の物件の個別の所有権を確立するために、一戸建てまたは一戸建ての家を建てる義務があります。

一方、購入者は、契約書に定められた期限内に、開発プロジェクト中に実施した開発プロジェクトのマンション購入価格の一部を、開発者が特別に作成したエスクロー口座に支払うことを約束することが多い(オープンまたは閉じた)。

開発者契約の詳細はArtに記載されています。住居または一戸建て住宅の取得した権利の保護に関する法律の22。
開発契約に加えて、開発契約の一種である予備販売契約もあります。これは、ほとんどの場合、商業施設に適用されますが、アパートを販売するときにも発生する場合があります。

仮販売契約は通常、開発プロジェクトの完了前または完了後に締結されます。契約の具体性は、主に、物件の個別の所有権と、問題の物件を購入する購入者のコミットメントを確立することにあります。興味深いことに、開発者が開発契約の代わりに予備販売契約を使用する場合、開発者は購入者から支払われた資金をエスクロー口座に蓄積する義務はありません。

アパートや家を取得するプロセスの最終段階は、個別の所有権を確立するための契約とその販売のための最終契約、または単に販売契約の締結です。

エスクロー口座についての一言

エスクロー口座の本質と運用を説明するために、アートを引用する価値があります。 59秒銀行法の1-3aでは、立法者は、第三者から口座名義人に委託された資金のみをエスクロー口座に預けることができると規定しています。

エスクロー口座契約の当事者は、銀行と口座名義人(受託者)です。上記との間で締結された契約当事者は、口座に預け入れられた第三者の資金が口座名義人に支払われるため、またはこれらの資金を使用するように彼の指示が実行されるために満たされるべき条件を決定します。

エスクロー口座は、いつでも口座に資金を預け入れた第三者を特定し、エスクロー口座に集められた金額のシェアを計算できるように保持されます。

上記の規定に基づき、エスクロー口座の本質は、この口座に影響を与える資金に関して第三者(購入者)の利益を確保することを目的としていることがわかります。さらに、資金は、締結された契約に基づいて、その条件に従ってのみ、このアカウントに蓄積することができます。

開発者の場合、エスクロー口座への支払いを受け取った後、それらは彼が自由に使用できる資金を構成しません。エスクロー口座が開設されているか閉鎖されているかは関係ありません。
したがって、この段階、つまり、購入者が開発契約に従ってエスクローアカウントに支払いを行う場合、開発者は、自由に処分できないため、前払いの受け取りと、受け取った支払いにVATを課税する義務について話すことができません。エスクロー口座に蓄積された「特別な」お金。

開発者が受け取る前払いとVATおよびPITの納税義務

有効なVAT納税者が商品のサービスまたは販売の前に前払いを受け取った場合、支払い月の翌月の15日までに、所定の領収書を文書化した前払い請求書を発行する義務があります。
開発者の場合、(開発者契約に基づいて)受け取った支払いに関連するVAT義務の瞬間は、開発者が購入者が「前進」したエスクロー口座から資金を解放したときにのみ発生します。

さらに、エスクロー口座の資金は、状況によっては買い手に返還される可能性があるため、前払いの特性、つまり将来の商品の配達に対する最終的な支払いがないことに注意する必要があります。

したがって、単なる資金の受領は、開発者がVATでもPIT(CIT)でも受領の事実に課税することを義務付けません。エスクロー口座からこれらの資金を解放した瞬間(月)のみが、VATで徴収された資金に課税する義務を負います(購入者から受け取った金額は総額として扱われる必要があります)。

上記に所得税の納税義務を追加すると、不動産の所有権を買い手に譲渡した日に発生します。この瞬間は通常、売買契約または最終売買契約の署名に関連して発生します。

上記の位置の確認は、とりわけ、 2018年7月12日の国税情報局長が発行した個別の解釈。参照番号付き0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM、および2014年6月11日にビドゴシュチュの税務局長によって発行された個別の解釈。参照番号付きITPP1 / 443-299b / 14 / MN。

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個人向けの請求書の発行

開発者とVATを決済するプロセスについて話し合うときは、アパートの受取人であることが最も多い個人に請求書を発行する側面についても言及する価値があります。請求書を要求しない場合、開発者は作成された内部IDに基づいてVATを決済します(エスクローアカウントからの資金の支払い日に応じて)。

一方、購入者がアートに従って請求書を要求した場合。 106b段落。 VAT法第3条では、開発者は、サービスまたは商品の配送の前に、支払いの全部または一部の受領を文書化した請求書を発行する必要があります。発行の要求が、終了から3か月以内に開発者によって受信された場合です。商品が配達された、サービスが提供された、または全部または一部が受け取られた月の支払い。

例3。

コワルスキー一家は、2019年4月にフラットの購入に関する予備販売契約に署名しました。 2019年4月の月末までに、契約に従い、開発者の通常の銀行口座に50,000ズウォティの前払いを行いました。 2か月以内、つまり2019年6月に、彼らは以前に確立された不動産の個別の所有権を譲渡する契約と売却契約に署名しました。アクティブなVAT納税者である開発者は、いつ問題の不動産供給に課税する義務がありますか?

開発者は自由に使えるアパートを持っていたという事実のため、この場合、彼は予備販売契約を適用しました。したがって、VATで、前払いのVATでのみ課税する義務は、2019年4月の月、つまり2019年6月の月、つまり不動産の所有権を購入者に譲渡する期間に発生しました。 、不動産が納品されるため、VATの残りの金額とPIT(CIT)の販売価格の全額に課税する義務があります。

例4。

Nowakファミリーは、開発者と予約契約を締結しました。その上で、彼らはアクティブなVAT納税者である開発者の通常の銀行口座に5,000PLNの手数料を支払いました。次に、開発者契約に署名し、2019年2月末までに開発者のエスクローアカウントに100,000 PLNを支払い、2019年3月末までに150,000PLNを支払いました。 2019年4月に、開発者はエスクローアカウントから100,000 PLNを支払い、2019年5月にさらに100,000PLNを支払いました。

アパートはまだ完成していません。マンションの完成が不完全なため、譲渡による不動産の分譲契約や売買契約は締結されていない。開発者は、受け取ったVATの前払金にどのように課税すべきかどうか疑問に思っていますか?
エスクロー口座から資金を集める月に、開発者はVATに対して100,000ズウォティの金額を課税する必要があります(前払い総額として扱います)。次に、2019年5月の翌月に、彼はエスクロー口座から支払われた次の100,000ズウォティの金額に課税する必要があります。

開発者は、支払いごとに、支払った金額を記録した請求書を発行する必要があります。前払いの受領日については、開発者は、からの支払いの受領日ではなく、エスクローアカウントからの資金の解放日を入力する必要があります。バイヤー。

エスクロー口座からまだ解放されていない残りのPLN50,000は、VATの対象ではありません。
一方、マンションの建設がまだ完了していないため、監修により回収されておらず、購入者への譲渡により所有権が確定しておらず、課税義務があります。この所得税の供給は発生していません。