売却時の不動産鑑定と税務当局によるその金額の質問

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不動産の売買に関連する特定の税の影響があります。アパートを購入する納税者は、民法取引に対する課税の目的でも、不動産の価値を示す義務があります。公証人に記載されている不動産価格が時価に対応していない場合があります。どうして?これには多くの理由が考えられます。ほとんどの場合、違いは購入時の物件の状態と程度、および一定の費用をかける必要性によるものです。資産の価値を下げる場合、税務当局は、提出された申告を確認することにより、資産の独自の評価と市場価値と一致する税務手続きを開始し、新しい税務査定を確立することができます。当局が納税者や納税者が過大な税金を払っていないことを疑うのを防ぐにはどうすればよいですか?販売中の不動産鑑定が不適切に行われた場合の影響は?答えは以下の通りです。

不動産の売却-法的形態

アートに準拠。民法第158条では、不動産の売却には公証人の証書の形式が有効である必要があります。そうしないと、不動産売買契約が無効になります。したがって、不動産の売却の場合、公証人との面会が必要であり、残念ながらそれに伴う費用を負担する必要があります。

この立場は、以下を含む多くの判断によって確認されています。 2015年6月3日の最高裁判所の判決、V CSK 559/14: 「アートに準拠。 158文民法第1条では、不動産の所有権を譲渡することを義務付ける契約は、公証人の証書の形で締結されるべきです。この要件が満たされない場合、そのような契約は無効となり、Artに起因します。 73§2文1 kc "。

さらに、2011年11月25日の最高裁判所の判決であるII CSK 77/11は、次のように述べています。 「アートで提供されます。民法第158条では、公証証書の形式を維持するための要件は、名前付きおよび名前なしの両方の不動産の所有権の譲渡を必要とするすべての契約に適用されます。

したがって、不動産譲渡契約のタイトルが何であるかは問題ではありません。重要なのは、所有権を譲渡する義務が含まれているという事実です。

売買契約は公証人によって作成されますが、どのようなデータを含めるべきかを知っておく価値があります。不動産販売契約には以下を含める必要があります。

  1. 売買契約の当事者の正確な識別。
  2. 契約の主題の正確な仕様。これには、住所、面積、土地および住宅ローンの登録番号、および土地、建物、または敷地の登録からのデータが含まれます。
  3. 販売価格;
  4. 契約の対象を発行した日付、および支払いの日付と形式。
  5. 買い手と売り手が負担する費用の仕様。

ポイント1〜3に示す要素は、不動産売買契約に必要な要素です。それらのいずれかが不足していると、無効になります。

大陸法取引に対する税金

アートに準拠。 1節1ポイント1点灯。民法取引に対する税金に関する2000年9月9日の法律では、この税金は商品および財産権の販売および交換の対象となります。

上記の範囲の納税義務は、課税対象の活動を実行する瞬間に発生し、この場合、購入者、つまり新しい購入者に課せられます。この税率は2%で、契約で指定された資産の価値に基づいて計算されます。

この税金の支払人は、証書で合意された購入価格の2%を請求する公証人であるため、その支払いを回避する可能性はありません。したがって、納税者は税務当局に手数料を支払い、PCC-3申告書を提出する必要はありません。公証人自身が税務署に徴収した税金の額と理由を宣言します。

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税務当局から質問された売却時の不動産評価-どうすればよいですか?

アートに準拠。 6秒大陸法取引に対する税法の3: 「納税者が民法取引の対象の価値を指定していない場合、または税務当局の評価によれば、納税者が指定した価値が市場価値に対応していない場合、この当局は納税者に以下を決定するよう要求します。リクエストの配信日から14日以内に、それを増減し、同時に、独自の予備評価に従って値を示します。」

そのような要求では、税務当局は、その売却が公証書によってカバーされた不動産の独自の評価を示します。それは、市場価値と特定の場所の同様の不動産の平均価格の比較に基づいています。

税務当局が強調する必要があります 「また、手続きの一般的な規則により、納税者によって提供された評価が実際の市場価値に対応していないという自身の予備評価とその立場を正当化する義務があります。」 (2018年4月20日のクラクフの地方行政裁判所の判決、I SA / Kr 31/18)。不動産の機関自身の評価の正当性の欠如は、そのような手続きの当事者が事実上の方法で税務当局の立場を参照することを不可能にします。

なお、販売商品の時価を決定するために使用される市場価格を変更する要因は、販売商品の法的地位ではなく、実際の状態に属する要因であることに留意されたい。 物件の価値を決定する際には、市場価値に影響を与える技術的条件、設備、基準およびその他のパラメーターを考慮に入れる必要があります。物の状態や損耗の程度を無視して、平均価格に制限することは許されていません。 不動産の市場価値を正当化する際には、市場価値および不動産の摩耗の程度に影響を与える技術的条件、設備、基準およびその他のパラメーターを考慮に入れる必要があります。 2009年1月14日のルブリンのVoivodship行政裁判所、I SA / Lu 399/08の判決の正当化において、裁判所は、不動産の市場価値を決定するための原則と手順の重要性を特に強調しました。これに関連して、彼は次のように主張しました。 「[...]不動産の市場価値の決定は重大な法的効果をもたらすため、アートで規定されているすべての規定を示す方法で、公正かつデューデリジェンスで行う必要があります。 6秒税法第2条、「民法取引の対象の市場価値」を構成する要素。特定の地域で適用される価格とは別に、この値はその条件(法的および事実の両方)で構成されます。

したがって、納税者は、当局の要請に応じて、公証人の証書に記載されている金額が、物件の状態や摩耗の程度による物件の市場価格に対応していることを示す関連書類を提出する必要があります。この場合、リクエストへの応答に添付されて作成されたプロパティの写真文書が重要であることが判明する可能性があります。また、プロパティに発生した費用を示すVAT請求書または請求書の提出も重要です。

納税者は、提出された写真書類に基づいて、購入時の物件の状態と摩耗の程度により、物件を使用可能な状態にするために多額の費用を負担する必要があることを証明できます。 。ここでは、プロパティの外観、内部状態、断熱保護、および古い暖房システムが重要になる場合があります。これらの要因は、購入者がいくらかの経済的費用を負担しなければならないため、不動産の価格に大きな影響を及ぼします。

例1。

Jan氏は、公証人の証書に基づいて、ワルシャワにある建物の不動産であるGrzegorz氏から500,000ズウォティを購入しました。税務当局は、公証人の証書に示されている資産の価値に疑問を呈しました。その予備評価によれば、売却時の資産評価は700,000PLNであるはずだからです。税務当局は、公証人の証書に示されている資産の価値を高めるようにヤン氏に求めました。ヤン氏は、この召喚に応じて、購入時の状態や摩耗の程度から改修に多額の費用がかかることから、現在の物件価値を維持していると述べた。証拠として、彼は購入時に写真の文書とVATの請求書を提示しました。これは、購入者が物件を徹底的に改装したことを示しています。

上記の例に示されている状況では、機関には2つのオプションがあります。

  1. 彼は納税者の意見に同意し、税務手続きは終了します。
  2. 彼は納税者の立場に同意せず、Artに従います。 6秒民法取引税法第4条は、納税者から提出された専門家または鑑定士の意見を考慮して決定します。

税務当局が専門家を任命し、その意見を考慮して決定された価値が納税者によって与えられた価値と33%以上異なる場合、意見の費用は納税者が負担するものとします。 したがって、専門家を任命する際、納税者が決定した資産の価値が専門家が示した価値と33%異なる場合、税務当局は納税者に意見の費用を請求することがあります。

税務当局が宣言されたものよりも新しい、より高い資産の価値を示すように求められた場合、資産の価値を数パーセントまたは数十パーセント増加させる価値があることを強調する必要があります。その後、税務当局は新しい価値を認識し、税に「アドオン」を作成して、手続きを終了することができます。これは、考えられる専門家の意見よりも安価であることが判明する可能性があります。