通常および臨時のリース-どちらを選択しますか?

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住宅賃貸市場はまだ拡大と発展を続けています。それに伴い、家主や入居者の意識も高まります。現在の法的な状況では、2種類の賃貸契約を区別することができます-定期的および臨時の賃貸。通常のリースと臨時のリースの主な違いは、契約の当事者の保護の範囲に関係します。時折の賃貸契約は家主にとってより良い選択ですが、その結論はより形式主義の対象となり、多くの場合、それほど複雑でない通常の賃貸契約の締結を決定します。

したがって、議論された契約のそれぞれは、相手方にとってよりアクセスしやすく、問題を少し複雑にします。クラシックリースとも呼ばれる通常のリースは、標準的な大陸法の契約です。ただし、民法に加えて、入居者の権利の保護に関する法律、コミューンの住宅ストック、および民法の改正(以下、入居者の権利の保護に関する法律)によっても規制されています。 。その結果、この合意はテナントにより良い保護を提供し、したがって家主から彼らの利益を保護する多くの機会を奪います。時折の賃貸は、契約の終了または不払いの場合に、テナントが敷地を離れるプロセスを加速することを可能にします。それにもかかわらず、このタイプの契約はポーランドではあまり人気がありません。この記事では、2つの契約の違い、賃貸契約に選択する契約、賃貸料に支払う必要のある税金、不正なテナントから利益を保護する方法について説明します。

借地権契約とは正確には何ですか?

賃貸借契約はアートで規制されています。 680以降民法の。これには、一定期間または無期限に居住(使用)する予定の建物をテナントに返還するという家主のコミットメントが含まれ、反対側には、合意された家賃を家主に支払うテナントの義務が含まれます。アパートの賃貸に加えて、家主は賃貸期間中、テナントが障害物なしに敷地を使用できるように常に行動することが義務付けられています。これは、家主が不動産の所有者であり続けるという事実にもかかわらず、賃貸契約の締結により、契約期間中、家主は不動産権に基づく権利のほとんどを失うことを意味します。とりわけ、家主は、テナントの同意なしにアパートに入居したり、所有物を保管したり、第三者と一緒に閲覧したり、メールボックスを使用したりすることはできません。

敷地の賃貸契約は合意に基づく契約であり、当事者が関連する意志の宣言を提出した結果として締結されることを意味しますが、リースの対象の引渡しに関する契約に署名する義務はありません-これではケース、住宅の敷地。そのため、事前に賃貸借契約を締結し、1ヶ月後に鍵をテナントに引き渡すなどの支障はありません。契約に必要な要素は、それがなければ無効になりますが、リースの対象(施設)のマーキングと、テナントの家賃の支払い義務です。

通常の賃貸借契約

これは呼ばれます民法契約に署名することからなる古典的な形式のリース。 1年以上の期間、敷地を借りる場合は、アートを覚えておく必要があります。民法の660は、契約が書面であることを要求しています。これは、12か月未満の有期契約は、口頭形式を含む任意の形式で締結できることを意味します。同時に、契約に賃貸借期間が明記されておらず、書面による契約が維持されていない場合、契約は無期限に締結されたものとみなされます。

無期限の契約の場合、わずかに異なる規制が適用され、テナントの位置をよりよく保護するため、覚えておく価値があります。有期契約の場合、契約自体に含まれていない限り、原則として通知期間は適用されません。これは、家主もテナントも自由に賃貸借を終了できないことを意味します。

さらに、家主の観点から、通常の賃貸借契約に署名することは、当事者の立場を大幅に差別化することができます-テナントの権利の保護に関する法律は、テナントに利点をもたらします。例えば、借家人が家賃に遅れた場合、家主はアパートの形で自分の財産を所有することができず、家主のために家賃を受け取れない状況にとどまる可能性があります。 3回の支払い期間(月)の家賃の支払いがない場合にのみ、家主は契約を終了することができます。終了は、少なくとも1か月前に借主に通知する必要があります。実際には、アパートの所有者がアパートの支配権を取り戻すことができるのは、4〜5か月後だけです。同時に、ご存知のように、財産を持たない債務者から債務を執行することは事実上不可能です。

さらに、11月1日から3月31日まで、いわゆるテナントを「舗装に」追い出すことを禁止する保護期間。これは、退去と判断されたテナントは、交換用のアパートがない場合、敷地から移動できないことを意味します。地方自治体の株式からアパートを指定するプロセスには、数週間から数か月かかる場合があることに注意してください。この間、立ち退きは中断されます。

家主にとって、上記は、最悪の場合、最初の6か月間にすべての退去プロセスを実行する必要があることを意味します-テナントに未払いの家賃の支払いの要求を送信し、追加の月次期限を設定し、意図を通知します法的関係を終了します。しかし、彼がなんとか裁判所の立ち退き命令を得ることができた場合、保護期間があり、それはさらに6ヶ月間プロセス全体を停止する可能性があります。その場合、家主は1年間家賃を受け取れない可能性があります。

では、なぜ時折リースを締結する価値があるのでしょうか。

以上のことから、家主は時折賃貸借契約を締結しないことは「儲からない」と結論付けることができます。臨時のリース契約には、従来の契約と同じ法的効力があります。しかし、それは家主が関心を持つべき重要な要素の1つであるという特徴があります。それは、迅速な執行吏の執行、敷地の空、契約を履行できないテナントの排除の可能性です。

臨時賃貸借契約の構造は、テナントの権利保護法に起因する要件の一部を回避することにより、契約の両当事者の法的状況を「平準化」します。

この種の契約に署名することを希望するテナントは、強制に自発的な提出の宣言を提出する必要があります。この宣言は公証人に提出され、公証証書の形式を持っています。その結果、契約が終了または終了した場合、家主は直ちに執行手続きを開始する権利を有します。したがって、所有者は、執行命令の発行に関連する長引く訴訟を回避します。また、公証人が代替アパートを宣言しているため、通常の賃貸借契約のようにコミューンが仮設アパートを指定する必要がありません。

時折の賃貸契約の恩恵を受けるのは誰ですか?

時折賃貸は、住宅のニーズを満たす施設の所有者のみが利用できる機関です。したがって、サービス施設の所有者は、問題の契約の恩恵を受けることはありません。また、不動産またはその一部を転貸する事業体による署名もありません。

また、アートに準拠。借家人の権利の保護に関する法律の19aでは、家またはアパートを借りる個人だけが時折の賃貸契約の恩恵を受けるでしょう。これは、住宅の賃貸の分野で事業活動を行う企業や個人にはそのような可能性がないことを意味します。

臨時の賃貸借契約-締結の性質、形式、期間、および費用

時折の賃貸借契約は、古典的なものよりもわずかに正式です。結論を出すために、テナントは公証人の証書の形で宣言を提出する必要があります。この宣言では、彼は自発的に執行に提出し、執行要求に示された制限時間内に、たとえば満了後など、敷地を空にして引き渡すことを義務付けます。または契約の終了。さらに、彼は、彼が敷地を離れた場合に彼が住むことができるであろう住所を示さなければなりません。上記はまた、賃貸借契約の終了後に彼の財産内のテナントの住居に同意する敷地の所有者の宣言を添付する義務に関連しています。

次に、家主は、賃貸契約の開始から14日以内に、家主の居住地を管轄する税務署に契約の締結を報告する義務があります。 上記の要件のいずれかを満たさない場合、締結された臨時賃貸契約は拘束力を持たず、通常の賃貸契約と見なされます。 臨時賃貸契約は一定期間締結する必要があり、10年を超えてはなりません。書面によるフォームが必要です。それ以外の場合は無効です。公証証書の形式は、テナントによる宣言のみを必要とします。 宣言の公証人による準備の費用は約200PLNです。明らかな理由で、追加費用が潜在的なテナントを思いとどまらせる可能性があります。そのため、契約の費用は、このタイプの契約を締結するイニシアチブを持って出てくる当事者によってカバーされることが実際に受け入れられています-ほとんどの場合、それは家主です。

通常および不定期のリース終了

臨時の賃貸借契約に署名することにより、テナントは失われた立場にないことを強調する必要があります。自主的な執行は別として、彼は依然として古典的な契約の場合と同じ権利を持っているので、彼は依然としてテナントの権利の保護に関する法律の規定に拘束されています。

上記に従って次のような状況では、法律によりリースが終了する場合があります。

  • 入居者は、書面によるリマインダーにもかかわらず、契約に反する方法で、またはその使用目的に従ってアパートを使用し続けますが、その義務を怠り、損害を与えたり、居住者が共有することを目的としたデバイスを破壊したりします。しつこく国内秩序に違反し、他の不動産居住者の生活を困難にしている。

  • テナントは、法的関係を終了する意向について書面で通知し、未払いおよび現在の売掛金の支払いに追加の月次期限を設定しているにもかかわらず、少なくとも3つの全支払い期間の家賃またはその他のサービス料の支払いを滞納しています。

  • テナントは、所有者の書面による同意なしに、元の契約の対象となるアパートまたはその一部を無料で使用するために賃貸、転貸、または引き渡しました。

公証申告書に記載された敷地内に居住する可能性を失い、同時に別の敷地を指定しなかった場合、または交換施設。

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賃貸税

賃貸借契約の課税額は、契約書に記載されている家賃です。プライベートレンタルは、一般的な条件、つまり17.75%(2019年末まで、2020年から17%)または収入の32%、または一括払い、つまり収入の8.5%で決済できます。一時金を支払うことにした場合は、記録された収入の一時金の形で、賃貸収入の課税の選択に関する宣言を税務署に追加で提出する必要があります。申告書は、初めて収入を得た月の翌月の20日までに提出する必要があります。最初の収入が12月に得られた場合は、課税年度の終わりまでに提出する必要があります。

事業を営む際に家賃を決済する場合、起業家は一般的な条件、つまり17.75%(2019年末まで、2020年から17%)または収入の32%、またはフラットタックス、つまり収入の19%で課税することを選択できます。

通常および臨時のレンタル-何を選択しますか?

いつものように、あなたの利益をよりよく保護するために、あなたはもっと一生懸命働く必要があります。これはここでも当てはまります。臨時賃貸は、住宅の所有者の権利をより重視する機関であることは否定できません。

それにもかかわらず、現在、臨時のリースはポーランドのすべてのリース契約の約5%を占めています。家主は、契約を締結するための費用によって抑止される可能性があります。一方、入居者にとっては、公証人に行って代替アパートを提示する義務は非常に問題になる可能性があります-すべての人がそのような可能性を持っているわけではありません。

以上のことから、過去に不誠実な入居者に出会ったことがある人が、臨時賃貸の施設を利用することが最も多いという結論に至りました。合意された家賃を12か月も受け取らずにあなたの資産を使用できないというビジョンは非現実的に見えるかもしれませんが、残念ながらそれは現実であり、家主に影響を与える可能性があります。